La valutazione immobiliare è un'attività che viene svolta da professionisti abilitati a questo riguardo e che si pone l'obiettivo di determinare (quale scopo principale, ma non unico) un elemento patrimoniale dell'immobile, generalmente consistente nel valore di mercato, ma che può essere differente da quest'ultimo in funzione dello scopo dell'attività valutativa e della tipologia dell'immobile da valutare.
L'attività di valutazione immobiliare si concretizza con la redazione di una perizia di stima, nella quale vengono riportati ed illustrati i risultati del lavoro del valutatore.
Come è noto, il postulato dello scopo appartiene ai principi fondamentali dell’estimo.
Il postulato afferma che il valore di un immobile è funzione dello specifico scopo per il quale la valutazione immobiliare è redatta.
Si pensi solo alla differenza di scopo tra una valutazione effettuata per una compravendita ed una effettuata ai fini di bilancio: questo differente scopo comporta che, a seconda di esso, l’immobile possa presentare differenti valori.
Per tener conto di ciò, la metodologia estimativa indica almeno cinque criteri di stima, essi sono i seguenti:
- Valore di mercato: si riferisce concettualmente al prezzo di mercato di un immobile, come punto di incontro della domanda e dell’offerta.
- Valore di costo: si riferisce alla somma delle spese che si dovrebbero sostenere per realizzare un certo immobile, in una determinata situazione temporale e locale.
- Valore di trasformazione: si riferisce alla differenza tra il valore di mercato di un immobile dopo un processo di valorizzazione ed il costo necessario per valorizzarlo.
- Valore complementare: si riferisce alla differenza tra il valore di mercato di un immobile complesso ed il valore di mercato della parte residua del complesso, esclusa quindi quella parte da valutare.
- Valore di sostituzione: si riferisce al valore di mercato di un immobile che sostituisce quello da valutare. I criteri di stima che si sono indicati si riferiscono, come si vede, a grandezze ed a fenomeni economici.
Così, ad esempio, il criterio del valore di mercato richiama il consueto concetto che la determinazione di un prezzo avvenga mediante l’incontro di domanda e di offerta presenti sul mercato.
Tuttavia ai fini della valutazione immobiliare una definizione di questo genere non indica le circostanze e la misura esatta da ricercare nella stima.
Gli standards nazionali e internazionali vengono in aiuto della pratica estimativa con definizioni specifiche dei valori di stima. Ai fini della trasparenza di un rapporto di valutazione è indispensabile la massima chiarezza sui valori di stima posti come obiettivo.
